AGGIORNAMENTO DELLE MAPPE CATASTALI

La procedura di aggiornamento del catasto terreni, nota anche come aggiornamento PREGEO, rappresenta l'iter necessario per modificare la configurazione di un immobile o di un terreno registrato nel catasto. Questa pratica diventa indispensabile in seguito a interventi esterni alle unità, quali la creazione di portici, ampliamenti, demolizioni, e in caso di fusioni o frazionamenti di terreni derivanti da vendite, successioni, eccetera. Il nostro studio offre servizi di aggiornamento del catasto terreni sia per privati che per professionisti.

FRAZIONAMENTO CATASTALE

Il frazionamento catastale è un procedimento che consente di suddividere un terreno, un edificio o anche un singolo appartamento in diverse porzioni. Questa operazione, tuttavia, non è semplice e spesso richiede significativi cambiamenti strutturali, inclusa la modifica degli impianti e degli allacciamenti.

Modalità di attuazione:

Prima di procedere con il frazionamento catastale, è necessario ottenere l'autorizzazione attraverso la presentazione telematica, successivamente sottoposta all'ufficio urbanistica del Comune per l'approvazione definitiva. Nel caso di un edificio, il Comune rilascia l'autorizzazione edilizia necessaria. Se il frazionamento coinvolge un terreno, è essenziale ottenere l'approvazione comunale, spesso accompagnata da una documentazione specifica. Dopo aver ottenuto le necessarie autorizzazioni, si procede con la redazione di un atto notarile che modifica la proprietà delle diverse frazioni, successivamente comunicate telematicamente al catasto per l'aggiornamento dei documenti ufficiali.

Motivazioni del frazionamento:

Il frazionamento catastale è attuato per diverse ragioni, tra cui la suddivisione di un edificio o di un terreno tra più proprietari a seguito di una successione ereditaria o di una vendita. Alcune persone optano per il frazionamento al fine di aumentare il valore del proprio immobile o terreno, in modo da poterlo successivamente rivendere a acquirenti diversi. In alcune città, gli appartamenti di dimensioni più contenute spesso presentano un prezzo al metro quadrato superiore rispetto a quelli di dimensioni più ampie. In molti casi, il frazionamento catastale è seguito da un cambio di proprietà, almeno per una parte dell'edificio o del terreno interessato.

ACCATASTAMENTO DEI FABBRICATI RURALI

Sono soggetti all'accatastamento tutti gli immobili dotati di autonomia funzionale e reddituale, non ancora registrati nel Catasto Edilizio Urbano. In tali casi, è obbligatorio procedere con l'accatastamento dell'immobile, e il nostro studio offre la propria competenza in qualità di tecnico abilitato.

Gli immobili esenti dall'obbligo di dichiarazione includono quelli elencati all'articolo 3, comma 2 e 3, del Decreto Ministeriale 29 febbraio 1998, n. 28, ovvero:

• fabbricati o parti di essi in corso di costruzione o definizione;

• costruzioni non idonee a generare reddito a causa di elevato degrado (collabenti);

• lastrici solari e aree urbane;

• manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq;

• serre destinate alla coltivazione e protezione delle piante su suolo naturale;

• vasche per acquacoltura o accumulo per irrigare i terreni;

• manufatti isolati privi di copertura;

• tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, con altezza utile inferiore a 1,80 m e volume inferiore a 150 mc;

• manufatti precari, senza fondazione, non permanentemente fissi al suolo.

• Non rientrano nell'obbligo dichiarativo nemmeno i fabbricati diruti (ruderi).

L'assenza di obbligo dichiarativo deve essere segnalata all'Ufficio dell'Agenzia tramite il modello cartaceo allegato all'avviso bonario o tramite il canale telematico sul sito ufficiale dell'Agenzia delle Entrate. Tale comunicazione è necessaria anche nel caso in cui, su un terreno precedentemente occupato da fabbricati rurali, si pratichi ora una coltivazione. In tali situazioni, in cui non è stata violata l'obbligazione di dichiarazione al Catasto Edilizio Urbano, non sono previste sanzioni.

Nel caso di accatastamento obbligatorio del fabbricato rurale (termine entro il 30 novembre 2012, ex art. 13 comma 14 ter del DL 201/2011), la mancata presentazione dell'atto di aggiornamento comporterà l'applicazione di una sanzione prevista (minimo € 1.032,00), a meno che l'Ufficio non riceva, in tempo utile, l'atto di aggiornamento accompagnato dal pagamento ridotto della sanzione (ravvedimento operoso - 1/6 del minimo, ovvero € 172,00). È importante notare che la mera segnalazione della perdita dei requisiti di ruralità non è sufficiente per regolarizzare la posizione catastale, e si rende comunque necessaria la presentazione di un atto di aggiornamento. Si precisa che l'obbligo di accatastamento permane per i fabbricati che transitano dalla categoria degli esenti a quella dei soggetti all'imposta. L'Ufficio valuterà la data dichiarata di perdita dei requisiti al fine di valutare la base per l'applicazione delle sanzioni, e si ricorda che tale potestà decade entro il 31 dicembre del quinto anno successivo alla violazione (ex art. 20 comma 1 del DL 472/97). L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che l'obiettivo finale di questa attività è completare il censimento al Catasto Edilizio Urbano del patrimonio immobiliare nazionale.

NUOVE COSTRUZIONI E VARIAZIONI CATASTALI

L'aggiornamento DOCFA, noto anche come aggiornamento catastale, è comunemente impiegato in seguito a lavori che comportano modifiche alle pareti o in caso di fusioni o frazionamenti derivanti da vendite, successioni, ecc. Questa procedura è anche nota come aggiornamento della planimetria catastale. Per qualsiasi modifica al Catasto, è necessario fornire una giustificazione. Se l'immobile presenta una disposizione interna delle pareti diversa rispetto alla planimetria esistente, un bagno aggiuntivo, o altre modifiche, è necessario citare una pratica edilizia autorizzata dal Comune per l'aggiornamento. Se non si dispone di tale pratica, potrebbe essere necessario ricorrere a una procedura di sanatoria.